Alta dos juros chega ao imobiliário

As taxas de juros do financiamento à casa própria começaram a subir em 2014...

As taxas de juros do financiamento à casa própria começaram a subir em 2014. Depois de passar quase um ano cobrando perto de 9% ao ano, em média, a mínima histórica para a modalidade, os bancos passaram a sinalizar que chegou o momento de ajustar o custo das operações de crédito imobiliário. Ainda assim, a competição feroz entre os bancos na modalidade deve segurar o ritmo de reajustes.

A pedido do Valor, o Canal do Crédito, site que simula e faz a intermediação de financiamentos imobiliários, fez um levantamento em que capturou esse movimento de taxas de juros neste início de 2014. A taxa média cobrada pelos grandes bancos no SBPE (que inclui a poupança e operações com recursos livres) neste ano, até meados de fevereiro, está em 9,25% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR), que também corrige a caderneta. Em 2013, a taxa média, que foi a mais baixa desde 2008, quando o site foi lançado, foi de 9%. O site inclui dados dos cinco maiores bancos e do HSBC.

Ainda que a principal fonte de recursos do crédito imobiliário no Brasil seja a poupança, o avanço da taxa básica de juros (Selic) tem alguma correlação com o movimento. "Há um impacto indireto em termos de preocupação com controle da inflação, por exemplo. A alçada dos gerentes para barganhar taxas com clientes fica menor, o que explica a movimentação na taxa média", afirma Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito. Já no quarto trimestre de 2013, os bancos começaram a sinalizar o ajuste nas taxas, diz.

Para um executivo de um grande banco que atua no segmento, o impacto mais direto do aumento da taxa básica de juros no imobiliário ocorreu quando a taxa cruzou o nível de 8,5%, o que dá o gatilho para a mudança na regra de remuneração da poupança. Quando a Selic está em 8,5% ou menos, a poupança paga 70% da taxa básica, mais a TR. Acima desse percentual, a remuneração é de 6,17% mais a TR.

"Mudou a forma de cálculo da poupança, mudou a forma de precificar o empréstimo", afirma esse banqueiro. "O crédito imobiliário é uma carteira de longo prazo, então é preciso ter muito cuidado para acertar o preço da operação".

Mesmo subindo, a taxa das operações de financiamento à casa própria chegou a um novo patamar nos últimos anos, reflexo do interesse renovado dos bancos pela modalidade. Em 2008, rondava 12% ao ano, o teto que pode ter por lei. De lá para cá, perdeu quase 3 pontos percentuais.

"Estamos no limite do lógico em termos de spreads para o crédito imobiliário, o menor em todos os tempos do banco", afirma o diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges. "É uma operação em que o spread é baixo, mas que o ganho do banco vem da venda cruzada de outros produtos."

Dados do Banco Central (BC) corroboram o começo de um movimento de aumento de taxas. Os números mostram que o Itaú Unibanco - e a partir de janeiro o Santander - aumentaram as taxas médias praticadas no crédito imobiliário. No banco espanhol, as taxas de juros para a modalidade começaram o ano, em média, em 8,49% ao ano. Em dezembro, estavam em 8,43%. Já no Itaú Unibanco passaram de 10,6% para 10,76% ao ano na mesma base de comparação.

Para Gilberto Abreu, diretor executivo de negócios imobiliários do Santander, a competição, seja com bancos públicos, seja entre os bancos privados, segurou movimentos nas taxas de juros da modalidade. Mas pondera que a agressividade da concorrência hoje já está um pouco menor. "A taxa vai depender também de como fica a captação de poupança neste ano. A tendência é que, com a Selic aumentando, a poupança capte menos", afirma.

Já a CrediPronto, "joint-venture" entre o Itaú e a imobiliária Lopes, ajustou seu piso de taxas em janeiro, de 8,6% para 9,1%, afirma Bruno Gama, diretor geral da CrediPronto. "O spread está apertado e a rentabilidade da operação pediu um aumento", diz. A CrediPronto costuma operar com imóveis para classes de mais alta renda, prometendo mais agilidade na aprovação. "Não imaginamos grande perda de volume e, se houver, será algo compensado em rentabilidade."

No caso do Bradesco, o BC mostra que a taxa média de juros abriu o ano com nova queda, para 8,47% ao ano em janeiro, ante 8,52% em dezembro. Borges, porém, reforça que a taxa efetiva "de balcão" do banco para o produto é de 9,2%, e que os juros médios podem oscilar perto dessa referência. "Os bancos, em geral, estão com taxas muito parecidas entre si. A diferença tem sido dada pelo nível de serviço, como pela velocidade em que o contrato é aprovado", afirma.

Outro levantamento do Canal de Crédito dá uma ideia na mudança do nível de serviço na modalidade nos últimos anos. O site observou uma queda do prazo médio de contratação de um financiamento imobiliário de 45 dias, em 2008, para 20 dias, em 2013, considerando processos sem pendências. Cabe uma observação que, pelo site, essa contratação pode ser mais ágil do que numa agência.

Entre os bancos públicos, a taxa média apontada pela autoridade monetária precisa ser observada com cuidado. Isso porque inclui tanto as operações de crédito habitacional que usam recursos da poupança como as que usam outras fontes, como o programa do governo Minha Casa Minha Vida. Isso acaba distorcendo a medição do BC. Ainda assim, mesmo entre os bancos públicos, o consenso é que a taxa de juros do imobiliário não deve tornar a cair.

"O esforço agora vai ser segurar as taxas como estão", afirma Teotonio Rezende, da Caixa Econômica Federal, banco líder no crédito imobiliário. "Ninguém vai chegar ao teto permitido pela lei, mas vejo alguns bancos se mexendo no sentido de aumentar os juros. Não é nosso caso, neste momento."

O Banco do Brasil (BB) também não deve aumentar a taxa de juros no horizonte próximo, afirma o diretor de Crédito Imobiliário do banco, Hamilton Rodrigues. O banco, porém, tem feito um esforço junto à rede de agências para melhorar a qualidade das propostas que chegam de clientes para crédito imobiliário. Reduzindo problemas com coleta de documentos, por exemplo, espera diminuir o tempo que leva na parte que lhe cabe do processo - já que outra parcela depende do cartório.

"Entre 5 a 7 dias na nossa parte, o processo está bem azeitado para um imóvel sem complicações. Hoje estamos entre 10 e 11 dias", diz Rodrigues. A questão, contudo, é que a parte do processo que cabe ao cartório pode variar de três meses a uma semana, dependendo da região do país.

Fonte: Valor Econômico